В края на лятото зам.министъра на правосъдието заяви, че ще се приеме Закон за депозитната каса до края на годината. Хубавото е, че това няма да се случи – най-малкото поради краткия срок, който би напралил неизбежни големи грешки и пропуски при въвеждането на толкова важен изцяло нов правен режим. Като „междинна стъпка” обаче, се въвежда плащането по сделките да става само по банков път.

На 18.11.2009г Министерският съвет е внесъл в Народното събрание проект на Закон за изменение и допълнение на Закона за нотариусите и нотариалната дейност.

Предвижда се от 01.01.2009г всички плащания между страните по възмездни сделки с недвижими имоти или вещни права, да стават задължително по банков път. Страните ще трябва да представят копие от платежните документи за направените преди нотариалната сделка плащания, както и да декларират банкова сметка, по която ще се направят плащания след подписване на нотариалния акт.

Цената по сделката може да бъде превеждана по специална сметка на нотариуса /върху която вече няма да може да се извършва принудително изпълнение за задължения на нотариуса/ или в избрана от страните банка.

Поставените в мотивите към законопроекта цели са: гарантиране достоверността на плащанията с оглед отношенията между страните и задълженията им за плащане на данъци и такси и противодействие на изпирането на пари.

Предвижданите промени създават допълнителни гаранции, че продавачът ще получи цената. Не дотам защитени са интересите на купувача, който внася сумата, ако се окаже, че до вписването на сделката се появят предходни вписвания:

-          на сделка с имота;

-          на учредяване на вещни тежести;

-          на вписване на искови молби;

-          на вписване на възбрани.

Единствена правна възможност е предвиденото сключване на споразумение между

нотариуса и страните по сделката относно условията за внасяне на сумите и за нарежданията за плащания от нотариуса.  Допустимо според мен е да се уговори, че внесената от купувача цена ще може да се „усвои” от продавача едва след представяне на вписан нотариален акт и удостоверение за тежести, от което да се вижда, че няма вписвания, които ограничават или изключват правата на новия собственик по нотариален акт.

            Нормативните изменения касаят чл. 25 и създаването на нов чл. 25а от Закона за нотариусите и нотариалната дейност, но с Преходните и заключителни разпоредби се изменя и чл. 75 от Закона за задълженията и договорите, който регламентира как и на кого следва да се направи дължимото по един договор изпълнение. Предстои правната теория, а най-вече – съдебната практика, да вземат отношение доколко в случай, че не е спазено изискването за плащане на цената по банков път, сделката ще е нищожна, т.е. без каквото и да е правно действие, поради противоречие със закона /основание по чл. 26 от Закона за задълженията и договорите/. Ето едно интересно съдебно решение, в което се защитава тезата, че допуснати нарушения на правила от административен характкер, не влияят върху облигационните отношения и не водят до нищожност на сделката /разбира се, спорът не е аналогичен, а сходен/:

Решение № 19 от 13.03.2009 г. на ОС - Разград по гр. д. № 2/2009 г.
„Разпоредбата на чл. 26 ЗЗД, установяваща, че сделките, сключени в противоречие със закона са нищожни предполага такова нарушение на императивна норма, което е несъвместимо с възникване на облигационно правоотношение между страните по нищожната сделка и пораждане на желаните от тях правни последици. Допуснатите нарушения на правила от административен характер за лица, извършващи нотариална дейност и подаването на декларация с невярно съдържание, не представляват такива нарушения на императивни норми, които са основание за нищожност на сделките и не влияят върху облигационните отношения, а са основание за ангажиране различна по вид отговорност за лицата, извършили нарушенията.”

Споделям случай от практиката си, в който няма как да помогна на клиента ми /предполагам, че и никой друг адвокат/. Подчертавам, че той има право и е добросъвестен, но в крайна сметка не може да защити интересите си.

За покупката на апартамент е сключен предварителен договор с посредничеството на агенция за недвижими имоти, от която са и двамата брокери – на купувача /мой клиент/ и на продавача; има и становище на юриста на агенцията, че по сделката според представените документи няма никакви рискове. Било е известно, че върху имота има ипотека в полза на банка, която е частично погасена. Освен нея  не е имало никакви други отбелязвания в удостоверенията за тежести, издадени към датата на предварителния договор и към датата на нотариалната сделка. Самата сделка е протекла по следния начин: подписване на нотариалния акт при нотариус; плащане на част от цената в брой пред нотариуса с издаване на разписка от продавача; отиване в банката за погасяване остатъка от продажната цена под формата на погасяване на дълга по ипотечното вземане; връщане при нотариуса за потвърждаване на направеното плащане, с което е изплатена изцяло цената; вписване на сделката в Агенцията по вписванията.

Дотук няма нищо необичайно. Само че, след няколко дни купувачът има неприятно посещение в дома си – служител на частен съдебен изпълнител му връчва покана за опис на закупения апартамент, което е процедура преди изнасяне на имота на публична продан. Основанието е наложената върху закупения апартамент възбрана един час преди вписването на нотариалния акт за покупка. Това е станало по силата на заведено изпълнително дело още преди изповядване на сделката срещу продавача за дължими от него суми. Обърнете внимание: в предварителния договор продавачът много подробно е декларирал, че няма никакви тежести върху имота, освен ипотеката. Липсва обаче деклариране, че срещу него няма висящи изпълнителни дела. За съжаление, не съществува регистър, в който да може да се направи такава справка /дори в подобен случай да е след издаване на удостоверение от нотариус за достъп до тези данни/. Не може да се твърди безрезервно, че продавачът е бил недобросъвестен /в смисъл, че е знаел за изпълнителното дело/, защото е допустимо да се наложи възбрана заедно с покана за доброволно изпълнение, за да се възпрепятства именно разпоредителна сделка с имот. Няма основание да се търси отговорност от съдебния изпълнител, защото точно това му е работата – да привежда в изпълнение изпълнителни листове като събира сумите по тях. Той не е длъжен по закон и да дава обяснения как точно е разбрал, че точно в този ден се погасява ипотеката, която дава предимство при публична продан, и как точно един час преди вписване на продажбата е успял да направи вписване на възбраната. Не може да се търси отговорност и от агенцията за недвижими имоти, защото тя към момента на сключване на сделката е представила удостоверение, че имотът е чист от вещни тежести.

Какви са „на книга” правата на купувача? Формално той е собственик на апартамента и това е противопоставимо на всички „трети лица”. Единственото изключение е това лице-кредитор, в полза на което е вписана възбраната – за него е все едно, че имотът все още не е сменил собственика си и няма никаква законова пречка изпълнението да се насочи върху него. Купувачът може да спре публичната продан само като изплати чуждия дълг. По закон не само при осъществено принудително изпълнение или в друг случай на отстраняване от имота по силата на доказани вещни права на други лица върху него /евикция/, но и при все още неосъществена, но  съществуваща реална възможност това да се случи, купувачът има право да развали по съдебен ред сключената сделка за покупка.  Като последица ще възникне правото му да получи обратно цялата платена продажна цена поради отпаднало правно основание за даването й. Той има правна възможност да претендира също и обезщетение за всички претърпени вреди /разноски по извършване и вписване на сделката, брокерска комисионна, адвокатски хонорар и др./ след доказването им. Евентуално може да се търси договорената неустойка за такива случаи, при което няма да е необходимо доказване на размера на претърпените вреди и причинната им връзка /като се отчита възможността при определени условия от намаляването на неустойката поради прекомерност/. И тук идва големият въпрос: как реализира всички тези права добросъвестният купувач, когато продавачът няма имущество, от което да се събере това задължение? Защото всеки добросъвестен адвокат преди започване на съдебни процедури би трябвало да изясни, че след няколко години единственият резултат може да бъде съдебно решение в полза на ощетения, но гаранции за реално събиране има само при предварително направено обезпечение върху иска /още по-добре преди завеждането му/. В конкретния казус всички проверки сочат, че няма какво да се вземе от продавача и нещо повече – има и други заведени срещу него изпълнителни дела, по които се търси върху какво да се насочи изпълнението. Не виждам реална възможност да се постигне нещо чрез наказателно производство, примерно за измама, защото много трудно ще се докаже недобросъвестност и користна цел. Предявяването на граждански иск в рамките на наказателния процес може да се използва само, доколкото има доказано престъпление и вече са понесени реални щети, но отново няма да се реши въпросът как ще се събере вземането. Разказаното не е „сюжет за малък разказ”, а нещо, което може да се случи на всеки. Единствен начин да се пресече възможността за това, е да се утвърди пазарна практика продажната цена да се оставя на отговорно пазене при нотариус или в ескроу сметка в банка до вписване на сделката и издаване на удостоверение за тежести, от което да е видно, че няма опасност за правата на купувача /подобни са изискванията на банка при отпускане на ипотечен кредит за покупка на имот/. Това обаче едва ли ще се случи реално, защото може да стане само при добра воля на продавача и е свързано с допълнителни разноски.  В някои държави от ЕС /например Австрия/ този въпрос отдавна е решен, така че има откъде да се поучим как се ограничават рисковете при сделки с имоти. При създаване със закон на Депозитна каса у нас /за което е направено предложение от Нотариалната камара/ ще се въведе задължително плащане само по банков път и освобождаване на продажната цена в полза на продавача едва след изясняване има ли рискове от вписвания, предхождащи сделката.